Un terreno de 4.695 m² en La Pitahaya, distrito Occidental del cantón central de Cartago: zona residencial consolidada, con calles pavimentadas, servicios en operación y viviendas alrededor. Es una superficie poco frecuente dentro de la trama urbana, en un sector donde lo normal es el lote de doscientos o trescientos metros.
El terreno está hoy en potrero y regeneración natural. Se desarrolla en franja: aproximadamente 193 metros de largo desde el acceso hasta el extremo posterior, con anchos que van de unos 28 a unos 48 metros, y una quebrada en el fondo.
La propiedad se conecta a la vía nacional por un callejón de acceso de 4,00 metros de ancho y unos 43 metros de longitud, y el frente propio sobre calle pública mide 4,19 metros. Ese dato es el que gobierna el proyecto: define cuántas unidades puede servir el ingreso, qué exige el Cuerpo de Bomberos y hasta dónde llega el aprovechamiento real del suelo.
Lo decimos de entrada porque es la variable que separa un anteproyecto viable de uno que se cae en ventanilla. Un desarrollo de baja o media densidad se resuelve con lo que hay; subir el número de unidades pasa por ampliar el acceso mediante negociación con los colindantes, y eso es una gestión previa a la compra, no posterior.
Hacia adentro, el terreno es franco: potrero llano en el cuerpo principal, taludes suaves y arbolado maduro en los linderos, y regeneración natural hacia el fondo, donde corre la quebrada.
Según la zonificación aplicable del Plan Regulador Territorial del cantón de Cartago, la propiedad está en zona residencial de alta densidad, con tipología residencial. Estos son los parámetros que rigen cualquier proyecto en el sitio:
La densidad de 144 viviendas por hectárea aplicada a 4.695 m² da un techo teórico de unas 67 unidades, y la cobertura del 70% con cuatro pisos da mucho volumen edificable. Ninguno de los dos números es el límite real: el límite lo pone el acceso de 4,00 metros. Los escenarios que se sostienen con la configuración actual son de escala contenida.
Un uso institucional o de salud —centro geriátrico, clínica, centro educativo— no está cubierto por la tipología residencial de la zona y requiere una consulta específica de uso de suelo ante la Municipalidad antes de plantearlo. No lo ofrecemos como un hecho.
Preferimos que estos puntos aparezcan en la ficha y no en la primera reunión con el municipio. Son gestionables, y ninguno es descalificante, pero todos tienen costo y plazo:
La Pitahaya es un sector residencial del distrito Occidental, sobre el corredor que comunica el centro de Cartago con Aguacaliente y el sur del cantón. Barrio hecho, con transporte público, comercio de barrio, escuelas y servicios ya instalados: quien compre aquí no financia la urbanización del sector, la encuentra construida.
El clima es el de Cartago: fresco todo el año, sin las temperaturas del Valle Central bajo. Desde el terreno se ven las montañas que cierran el valle por el sur.
Donde otros ven potrero, un desarrollador con criterio ve casi media hectárea de suelo residencial de alta densidad dentro de la ciudad. El acceso de 4,00 metros define la escala de partida y también la oportunidad: quien resuelva ese punto trabaja sobre parámetros que en Cartago no abundan.
